Los nuevos decretos de vivienda del Gobierno y el Decreto Maricarmen.

El BOE del 7 de octubre ha publicado dos nuevos reales decretos-ley de vivienda, el 28/2026 y el 29/2026, aprobados por el Consejo de Ministros un día antes. Llegan después de que el Congreso rechazase las versiones anteriores y se publican como respuesta directa a ese revés. Ahora que el texto está a la vista, se puede comparar con precisión lo que ofrece el Gobierno con lo que reclama el movimiento por la vivienda. elespanol

El RDL 29/2026 reúne las medidas generales, que son la protección frente a desahucios, el control de los alquileres de temporada y por habitaciones, los límites a las compras especulativas, la vivienda pública y las ayudas. El RDL 28/2026 se ocupa de la continuidad de los contratos de arrendamiento y modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026. Mientras tanto, la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026 sirve de puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida. BOE-A-2026-20822 Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. +2

El Decreto Maricarmen del Sindicato de Inquilinas planteaba cinco medidas de urgencia. Pedía impedir los desahucios sin alternativa habitacional, acabar con el fraude de los alquileres de temporada y por habitaciones, congelar los alquileres, generalizar las prórrogas y convertir la renovación automática en contratos indefinidos. El Gobierno ha recogido buena parte de esas reivindicaciones y las ha reformulado para que encajen en un mercado privado de alquiler que se mantiene. Combina regulación, incentivos fiscales, protección temporal y aumento de oferta.

Sin embargo, el Sindicato parte de una posición más confrontada con el mercado y sostiene que el poder de negociación debe pasar con claridad a quienes alquilan.

Reivindicación del Sindicato	Medida del Gobierno	Diferencia
Ningún desahucio sin alternativa	Suspensión para personas vulnerables sin alternativa	Se acerca, pero existen condiciones y procedimientos
Fin del fraude de temporada/habitaciones	Conversión en alquiler habitual cuando no exista causa temporal acreditada	Coincidencia importante
Congelación de alquileres	Límite extraordinario del 2 % hasta 31-12-2027 en determinados supuestos	No hay congelación general
Prórrogas generalizadas	Hasta 2 años en determinados contratos	Protección temporal
Contratos indefinidos	Prórrogas sucesivas de 5/7 años	Se aproxima, pero el propietario conserva mecanismos de salida
Expulsión solo con causa	Indemnización si no renueva, con excepciones	No se establece una prohibición general de la no renovación

El RDL 29/2026 mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Incluye una pieza relevante. Si en un desahucio por impago la persona vulnerable no puede pagar, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa o pagar la deuda. De no hacerlo, asume la posición deudora y no procede el lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad.

Es un avance real, pero sigue gestionando la vulnerabilidad en lugar de reconocer el derecho a permanecer en la vivienda. El Sindicato habla de derecho del inquilino, y la norma habla de un procedimiento con requisitos, revisiones y consecuencias distintas según quién sea el propietario.

Aquí la distancia es mayor. El Sindicato pidió congelar los alquileres, incluido el precio de entrada en los contratos nuevos. El decreto limita las actualizaciones anuales hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera la referencia estatal no procede incremento, y en los demás casos, sin nuevo pacto, el máximo es del 2 %.

Una familia que paga 900 euros queda protegida frente a una subida abusiva, pero la que entra en la misma vivienda y paga 1.300 no recibe ninguna protección. El precio de entrada sigue sin control, y por ahí se sigue extrayendo la renta inmobiliaria.

En este punto el Gobierno se acerca más. Tras cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga de forma sucesiva por periodos de cinco o siete años si nadie comunica lo contrario. El propietario debe avisar con seis meses de antelación, y si decide no renovar debe indemnizar con al menos una mensualidad por año de residencia.

El Sindicato pide contrato indefinido y causa justificada para ponerle fin. Con la indemnización, el dinero pasa a ser el mecanismo con el que un propietario recupera una vivienda ocupada por un inquilino estable. Lo que se decide es quién tiene el poder de terminar la relación, más que cuánto dura el contrato.

El decreto exige para los alquileres de temporada una causa real, expresa y acreditable, y si no existe el contrato puede convertirse en vivienda habitual. En las habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del alquiler de la vivienda completa. Es lo más cercano a lo que pedía el Sindicato, aunque sobre el papel solo vale lo que valgan la inspección, los medios administrativos y la capacidad de los inquilinos para reclamar.

Sobre los fondos, se prohíben determinadas adquisiciones de viviendas o carteras de préstamos impagados por debajo del 70 % de la tasación, con transparencia reforzada y vigencia hasta diciembre de 2030. Interviene sobre compras futuras, pero no reduce el poder económico que los grandes propietarios ya han acumulado.

El decreto apuesta por consolidar CASA 47, incorporar patrimonio público y de la SAREB, y proteger de forma permanente las viviendas públicas para que no vuelvan a venderse. Reconoce además que la privatización del parque público ha debilitado la capacidad del Estado para intervenir. Rebaja el IVA de la vivienda pública y protegida al tipo superreducido del 4 % y permite que los ayuntamientos establezcan recargos sobre las viviendas desocupadas de forma permanente desde el 8 de octubre de 2026. Todo ello va en la dirección correcta, pero construir vivienda pública no equivale a construir la suficiente para que el mercado privado deje de fijar el precio de acceso. idealistaiberley

La deducción de hasta el 10 % del alquiler se dirige a contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, y se suma a los beneficios fiscales para el alquiler asequible. La lógica es incentivar al propietario para que rebaje la renta. El Sindicato responde que la vivienda no puede depender de que el incentivo le resulte atractivo. iberley

El préstamo a tipo cero cubre el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, y las viviendas compradas con esa financiación quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión. Esa cláusula es un freno a la especulación que conviene reconocer. Aun así, el crédito ataca la falta de ahorro inicial y no el precio de la vivienda, y facilitar crédito en un mercado de precios sin regular puede sostener los precios que se dice combatir. elespanolelespanol

El Gobierno admite en el texto que el mercado no se regula solo y que la vivienda se ha convertido en un «activo financiero». Aun así, lejos de pretender cambiar esto, su respuesta combina regulación, incentivos, inversión pública y colaboración con el sector privado. El movimiento por la vivienda apunta a regular precios, dar estabilidad indefinida, reconocer el derecho a permanecer y reducir el poder contractual del propietario, con movilización social como palanca.

En efecto el Gobierno plantea cambios, pero siempre dentro del sistema y defendiendo al mercado. La protección frente a determinados desahucios, el control de la temporada, las limitaciones a operaciones especulativas, los recargos a la vivienda vacía y el nuevo régimen de continuidad de contratos son avances. Pero el Gobierno se ha limitado a convertir reivindicaciones estructurales en regulaciones del mercado.

Además, también hay que resaltar que la vida que pueden tener estas medidas puede ser bastante breve, considerando las elecciones generales previstas para el 29 de noviembre.