Los nuevos decretos de vivienda: qué cambia y qué queda fuera según el Movimiento por la vivienda.

El Gobierno aprobó dos decretos de vivienda el 29 de septiembre de 2026. El paquete regula el alquiler temporal, las habitaciones y el IRAV, y refuerza la estabilidad contractual, pero no congela rentas ni prohíbe de forma permanente los desahucios sin alternativa. Contraste con las cinco demandas del Sindicato de Inquilinas y de las movilizaciones en curso.

El 29 de septiembre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley que constituyen el paquete normativo más ambicioso en materia de vivienda desde la Ley 12/2023. El RDL 26/2026 —publicado en el BOE el 30 de septiembre— aborda desahucios, alquiler temporal, habitaciones, fondos buitre, fiscalidad y parque público (BOE-A-2026-20266). El RDL 27/2026 —publicado el 1 de octubre— modifica el artículo 10 de la LAU para instaurar la renovación automática de los contratos (BOE-A-2026-20385).

El paquete responde a la presión de la calle —impulsada por el Sindicato de Inquilinas desde la acampada de la Puerta del Sol— y al desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años desahuciada en Madrid que se ha convertido en símbolo de la crisis habitacional. Pero la pregunta es si estas normas transforman el modelo o son un freno parcial a la dinámica especulativa.

Según nuestro análisis este paquete supone un avance real en protección de inquilinos, pero no aborda la transformación estructural que las movilizaciones y el Sindicato reclama. No hay contratos indefinidos en sentido estricto. No se congela el alquiler. La suspensión de desahucios es temporal. Y el fraccionamiento en dos decretos deja la medida más estructural expuesta al rechazo parlamentario.

1.- Prohibición de compras especulativas. Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades dedicadas a la compra de viviendas a precio inferior al 70% de su valor de tasación no podrán adquirir inmuebles residenciales. Quedan exentas las compras destinadas a vivienda asequible durante cinco años y las de entes públicos. Sin embargo, la medida deja fuera las ejecuciones hipotecarias —uno de los canales principales de los fondos buitre— y abre una puerta interpretativa con los Códigos de Buenas Prácticas.

2.- Suspensión de desahucios hasta 2030. El artículo 2 suspende los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Se distinguen dos supuestos:

• Fondos buitre: suspensión automática sin compensación al demandante.
• Otros demandantes: suspensión condicionada a que la Administración no ofrezca alternativa, con compensación de rentas adeudadas.

La suspensión se revisa cada 12 meses y se levanta si desaparece la vulnerabilidad, se ofrece alternativa o transcurren tres años. La crítica principal es que no es permanente y puede no prevalecer cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas, lo que excluye muchos desahucios.

3.- Alquiler temporal y de habitaciones: cierre de una laguna histórica. El decreto incorpora por primera vez el alquiler temporal y de habitaciones al régimen de la LAU, cerrando una de las mayores lagunas del sistema. Hasta ahora, los contratos de temporada eludían las protecciones de la vivienda habitual.

– Alquiler temporal. Exige causa justificada y acreditable de desplazamiento, con carga de la prueba sobre el arrendador. Duración máxima de 12 meses. Si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes, se convierte en vivienda habitual desde el primer contrato.

– Alquiler de habitaciones: la suma de rentas parciales no puede superar la del contrato unitario. En zonas tensionadas, se aplican los límites de renta del artículo 17 de la LAU.

La grieta está en el umbral de «más de dos contratos consecutivos» que permite encadenar dos contratos temporales antes de que la conversión se active, dejando un margen de precariedad de hasta dos años. Y la verificación de las causas depende de la capacidad inspectora y judicial, históricamente limitada.

4.- Medidas fiscales: IRPF, IBI, SOCIMI. El paquete introduce reducciones del IRPF de hasta el 100% para alquileres por debajo del índice de referencia, deducciones del 10% para inquilinos con ingresos inferiores a 33.000 euros, recargos del IBI de hasta el 150% para viviendas vacías y turísticas en zonas tensionadas, y un gravamen del 25% sobre SOCIMI en alquiler residencial. Se estima que las bonificaciones fiscales llegarían a 1,6 millones de hogares según la Agencia Tributaria.

5.- Parque público y vivienda asequible. Se dota a CASA 47 de precios máximos vinculantes perpetuos, se ceden inmuebles públicos, se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social y se autorizan avales por más de 2.000 millones de euros. Pero el parque público existente es insuficiente y la diferencia entre autorizar avales y construir vivienda puede medirse en años.

IRAV: por qué no es congelación de rentas. Una de las confusiones más frecuentes es equiparar el IRAV con una congelación de alquileres. Son cosas distintas.

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es un índice de actualización que actúa como techo para los incrementos de renta durante la vigencia del contrato. No fija el precio ni lo reduce, limita su ritmo de crecimiento.

El sistema estatal de índices de precios de referencia es un instrumento distinto. Opera como límite de renta inicial en nuevos contratos para grandes tenedores en zonas tensionadas. No actualiza rentas existentes; fija un techo al precio de partida.

La diferencia con una congelación es nítida. En la Congelación el precio se detiene y no varía. En el IRAV el precio puede subir, aunque a un ritmo menor que el IPC.

Además, la disposición final sexta establece un tope extraordinario del 2% para actualizaciones hasta finales de 2027, pero solo en ausencia de pacto expreso. Si el propietario pacta la actualización identificando el índice, el límite del 2% no aplica.

El Sindicato de Inquilinas ha sido explícito sobre esto. Se demanda la congelación, no la moderación, porque las rentas actuales ya son inasequibles y limitar su crecimiento no resuelve el problema de asequibilidad. En cambio, el Gobierno asume que las rentas de partida son legítimas y que procede modular su crecimiento, no reducir su nivel. Es un desacuerdo de fondo que el paquete no resuelve.

El segundo decreto transforma el artículo 10 de la LAU. La novedad central es que si nadie comunica lo contrario, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) de forma indefinida. La continuidad pasa a ser la regla mientras que la extinción constituye una decisión expresa.

Pero el propietario conserva la libertad de no prorrogar. La contrapartida es una indemnización de doce mensualidades, calculada conforme al sistema de referencia de precios y con un mínimo de una mensualidad por año de residencia. Es un modelo de continuidad con coste, no de inamovilidad.

Las excepciones en las que no procede la indemnización son amplias. Por ejemplo, necesidad de vivienda para el propietario o familiares, desuso del inquilino superior a seis meses, disponibilidad de otra vivienda, suscripción de nuevo contrato o vulnerabilidad acreditada del arrendador. La verificación de estas causas es compleja y abre vías de elusión.

El Sindicato considera esta medida «irrenunciable» y la más estructural de todas. El RDL 27/2026 se acerca a la demanda, pero no la satisface plenamente, al no crear contratos indefinidos en sentido estricto.

Demanda del Sindicato	Qué hace el paquete	Carencia crítica
Contratos indefinidos	Prórroga automática por plazos de 5/7 años indefinidamente; el propietario puede no prorrogar con preaviso e indemnización de 12 mensualidades	No es un contrato indefinido: la salida es posible pagando. Las excepciones son amplias y de difícil control
Renovación automática	Si nadie notifica lo contrario, el contrato se prorroga; preaviso del arrendador elevado a 6 meses; prórrogas extraordinarias de 1-3 años por vulnerabilidad o zona tensionada	La renovación opera por defecto, pero puede neutralizarse con coste. La asimetría informativa entre partes limita su impacto
Prohibición de desahucios sin alternativa	Suspensión hasta 2030 para vulnerables sin alternativa; enervación extraordinaria con subrogación de la Administración	No es permanente ni absoluta. Caduca en 2030. Puede no prevalecer con demandantes de ≤2 viviendas. Depende de la capacidad financiera autonómica
Congelación de rentas	Tope del 2% hasta 2027; IRAV como techo de actualización; límite de renta inicial en zonas tensionadas para grandes tenedores	No hay congelación: las rentas pueden seguir subiendo. El tope del 2% es temporal y solo sin pacto. La limitación de renta inicial no aplica fuera de zonas tensionadas
Rechazo al fraccionamiento de decretos	El Gobierno dividió el paquete en dos decretos publicados en fechas distintas	El segundo decreto (renovación automática) tiene menos apoyos parlamentarios. Si cae, se pierde la medida más estructural

La regulación del alquiler temporal y de habitaciones es, junto con la renovación automática, la novedad más relevante del paquete. El Sindicato había advertido reiteradamente que la exclusión de estas modalidades era un «agujero» que se había convertido en «un problema enorme» (ElNacional.cat, 29-IX-2026).

El nuevo régimen exige causa justificada de temporalidad, fija una duración máxima de 12 meses, convierte los contratos en vivienda habitual si se encadenan más de dos, y somete el alquiler de habitaciones a las normas de la vivienda habitual. Es un avance real.

Pero el fraude residual persiste. El encadenamiento de dos contratos antes de la conversión permite hasta dos años de precariedad. Y la verificación de las causas depende de la inspección administrativa y la capacidad judicial, que históricamente han sido limitadas.

El paquete del 29 de septiembre de 2026 es el avance más significativo en protección de inquilinos desde la Ley 12/2023. Cierra lagunas históricas, introduce mecanismos de contención de rentas y refuerza la estabilidad contractual.

Pero medido con el baremo del Sindicato de Inquilinas y las movilizaciones en curso, la respuesta es parcial, temporal y estructuralmente limitada:

• No hay contratos indefinidos, sino prórrogas automáticas con coste de salida.
• No hay congelación de rentas, sino contención del crecimiento.
• No hay prohibición permanente de desahucios sin alternativa, sino suspensión temporal hasta 2030.
• El fraccionamiento en dos decretos debilita la coherencia y expone la medida más transformadora.
• La limitación de pisos turísticos y modalidades irregulares es la demanda mejor atendida, aunque con fraude residual.
• El parque público se impulsa con instrumentos financieros, pero no se traduce en vivienda construida a corto plazo.

El Sindicato reconoció que el paquete recoge «casi todo lo que reclamaban» en seis días de movilización, pero advirtió que un decreto de urgencia «no va a deshacer décadas de políticas que han convertido la vivienda en un negocio» (Euronews, 30-IX-2026).

La convalidación parlamentaria del 2 de octubre, en la que el Ejecutivo carece de mayoría absoluta, determinará cuánto del paquete sobrevive. Si el RDL 27/2026 cae, el paquete se reducirá a medidas de protección social y fiscal sin la transformación del régimen de contratos. Si ambos se convalidan, el avance será real pero incompleto. Y la hoja de ruta hacia una reforma estructural quedará pendiente de una ley ordinaria que sustituya la urgencia del decreto-ley por la estabilidad de la norma.

La diferencia no es técnica, es política. El paquete modera el mercado; no lo transforma. Y queda abierta la pregunta de fondo más básica: si es posible garantizar el derecho a la vivienda sin alterar la naturaleza de mercado del suelo y del alquiler bajo el actual régimen político y sociedad de clases.